Cassazione, 29 febbraio 2012, n. 3123 condominio e rimozione dell’unità abitativa realizzata nell’interpiano
La società C., proprietaria di un appartamento sito in Roma, agiva in giudizio contro altra società, chiedendo che la stessa fosse condannata a rimuovere un immobile realizzato in uno spazio interpiano del palazzo. Dopo un tortuoso iter processuale durato svariati anni, la questione è arrivata all’attenzione della Suprema Corte di Cassazione, la quale, ritenendo che l’opera avesse effettivamente turbato l’estetica dello stabile, ha rigettato il ricorso dei costruttori.
Il Collegio, inoltre, ha colto l’occasione per precisare che la sanatoria edilizia, pur avendo degli immediati effetti sotto il profilo amministrativo e penale, non incide sui rapporti di vicinato né sul regime della comunione e dei conseguenti diritti dei singoli proprietari, i quali possono legittimamente chiedere la rimozione della costruzione.
Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, 29 febbraio 2012, n. 3123
Svolgimento del processo
Esaurita una precedente fase interdittale, la società C. , proprietaria di un appartamento dell’edificio sito in via (…) , riassunse la causa davanti al Tribunale della stessa città, chiedendo la condanna della società M. Romana e di C.S. a eliminare un’unità abitativa che avevano realizzato in uno spazio interpiano del palazzo. L’attrice rinunciò successivamente alla domanda, che fu però contestualmente fatta propria, nei confronti della società M. Romana, da D.A.E. e Pa.Tr. , intervenuti nel giudizio in qualità di acquirenti dell’unità immobiliare della società C.
All’esito dell’istruzione della causa il Tribunale, con sentenza del 28 maggio 1991, accolse la domanda, ritenendo che l’opera in questione avesse turbato l’estetica dello stabile.
Adita da F.T. , quale avente causa dalla società M. Romana, la Corte d’appello di Roma, con sentenza del 25 gennaio 1995, dichiarò inammissibile il gravame, per mancanza di prova circa l’acquisto asseritamente compiuto dall’appellante.
Su ricorso di F.T. , questa Corte, con sentenza del 28 agosto 1998, cassò con rinvio la sentenza impugnata, per non essere stato l’atto introduttivo del giudizio di secondo grado notificato anche alla società M. Romana, nei cui confronti il processo doveva proseguire, a norma dell’art. 111 c.p.c.
Il giudizio di rinvio è stato definito dalla Corte d’appello di Roma con sentenza del 25 gennaio 2005, di conferma della decisione di primo grado.
F.T. ha proposto ricorso per cassazione, in base a quattro motivi, poi illustrati anche con memoria. D.A.E. , A.D.A. e I.D.A. (questi ultimi quali eredi di Pa.Tr. ) si sono costituiti con controricorso. Non hanno svolto attività difensive in questa sede né A.T.S. , R.S. e M.M.R. (eredi di C.S. ), né la società C. , né la società M. Romana.
All’esito dell’istruzione della causa il Tribunale, con sentenza del 28 maggio 1991, accolse la domanda, ritenendo che l’opera in questione avesse turbato l’estetica dello stabile.
Adita da F.T. , quale avente causa dalla società M. Romana, la Corte d’appello di Roma, con sentenza del 25 gennaio 1995, dichiarò inammissibile il gravame, per mancanza di prova circa l’acquisto asseritamente compiuto dall’appellante.
Su ricorso di F.T. , questa Corte, con sentenza del 28 agosto 1998, cassò con rinvio la sentenza impugnata, per non essere stato l’atto introduttivo del giudizio di secondo grado notificato anche alla società M. Romana, nei cui confronti il processo doveva proseguire, a norma dell’art. 111 c.p.c.
Il giudizio di rinvio è stato definito dalla Corte d’appello di Roma con sentenza del 25 gennaio 2005, di conferma della decisione di primo grado.
F.T. ha proposto ricorso per cassazione, in base a quattro motivi, poi illustrati anche con memoria. D.A.E. , A.D.A. e I.D.A. (questi ultimi quali eredi di Pa.Tr. ) si sono costituiti con controricorso. Non hanno svolto attività difensive in questa sede né A.T.S. , R.S. e M.M.R. (eredi di C.S. ), né la società C. , né la società M. Romana.
Motivi della decisione
Tra le censure rivolte alla sentenza impugnata debbono essere prese in esame prioritariamente - stante il loro carattere pregiudiziale - quelle esposte nel secondo e nel terzo motivo di ricorso, con i quali F.T. si duole del rigetto della propria eccezione di estinzione del processo: eccezione che a suo dire avrebbe dovuto essere accolta, in applicazione dell’art. 306 c.p.c., in quanto l’originaria attrice società C. aveva rinunciato agli atti del giudizio e i suoi successori a titolo particolare D.A.E. e Pa..Tr. non avevano titolo per dare impulso al processo, dovendo essere considerati come interventori adesivi non autonomi ma dipendenti, come tali non legittimati a insistere su una domanda che ormai era venuta meno, in seguito all’avvenuta desistenza di chi inizialmente l’aveva proposta.
La doglianza va disattesa a causa della sua genericità, in quanto il ricorrente si è limitato a negare assiomaticamente l’esattezza di quanto ha osservato la Corte d’appello circa il carattere autonomo dell’intervento di cui si tratta, senza formulare alcuna precisa e specifica contestazione relativamente all’argomento su cui la decisione sul punto è basata: la qualità di condomini di D.A.E. e Pa..Tr. li legittimava comunque ad agire per la salvaguardia dell’estetica dell’edificio, facendo valere un diritto proprio, non dipendente da quello della loro dante causa; né d’altra parte il processo era già estinto al momento dell’intervento, avvenuto non successivamente ma contestualmente alla rinuncia della società C. .
Con il primo motivo di ricorso si deduce che erroneamente la Corte d’appello ha escluso la necessità della trascrizione dell’atto introduttivo di questo giudizio, ai fini dell’opponibilità della relativa sentenza a F.T. , quale avente causa dell’originaria convenuta società M. Romana: secondo il ricorrente l’adempimento era indispensabile, poiché l’azione esercitata dall’attrice, contrariamente a quanto si è ritenuto con la sentenza impugnata, non consisteva in una denuncia di nuova opera, ma in una negatoria servitutis comportante effetti ripristinatori di natura reale.
La tesi non è fondata, poiché il generale divieto sancito dall’art. 1122 c.c. - di eseguire nelle porzioni di proprietà individuale opere che rechino danno alle parti comuni di un edificio condominiale - comporta una limitazione di fonte legale intrinseca alle singole unità immobiliari, assimilabile a una obbligazione propter rem. Ad essa corrisponde, dal lato attivo, una situazione giuridica soggettiva che non ha natura di diritto reale di godimento su cosa altrui, sicché non occorre che la domanda intesa ad ottenerne la tutela venga trascritta, ai fini indicati dall’art. 2653 c.c.: norma di cui quindi impropriamente il ricorrente ha denunciato la violazione o falsa applicazione, richiamando precedenti giurisprudenziali non pertinenti.
Con il quarto motivo di ricorso F..T. lamenta che il giudice a quo ha ingiustificatamente ritenuto che le opere edilizie compiute dalla società M. Romana fossero tali da comportare una menomazione del decoro architettonico del fabbricato in questione, peraltro compromesso anche da altre analoghe iniziative: menomazione da escludere anche in considerazione dell’avvenuto rilascio di una concessione comunale in sanatoria per i lavori di cui si tratta, la quale sarebbe stata negata se realmente l’edificio avesse avuto particolare pregio e fosse stato sensibilmente alterato.
Neppure questa censura può essere accolta. Si verte in tema di accertamenti di fatto e di apprezzamenti di merito, insindacabili in questa sede se non sotto il profilo dell’omissione, insufficienza o contraddittorietà della motivazione. Da tali vizi la sentenza impugnata è esente, poiché la Corte d’appello ha dato adeguatamente conto, in maniera esauriente e logicamente coerente, delle ragioni della decisione, rilevando: che “l’originario equilibrio delle linee architettoniche e degli spazi della costruzione, come concepito dal progettista (di sicura fama internazionale), risulta gravemente turbato dalla attività edificatoria realizzata nell’interpiano dell’edificio, praticamente riempito da strutture murarie rese abitative, con palese svilimento del quadro di insieme della facciata”; che gli altri abusi “risultano limitati - secondo lo stesso assunto del T. - alla eliminazione o introduzione di semplici elementi decorativi (griglia delle finestre; ringhiera sul lastrico di copertura; telaio metallico al vertice) che non riguardano l’edificio nel suo complesso”; che “le successive vicende amministrative hanno l’effetto di sanare gli illeciti amministrativi o penali, ma non incidono sui rapporti di vicinato né sul regime della comunione e dei conseguenti diritti dei singoli”. Le diverse e opposte valutazioni propugnate dal ricorrente non possono costituire idonea ragione di cassazione della sentenza impugnata, stanti i limiti propri del giudizio di legittimità.
Il ricorso viene pertanto rigettato, con conseguente condanna del ricorrente a rimborsare ai resistenti le spese del giudizio di cassazione, che si liquidano in 200,00 Euro, oltre a 3.500,00 Euro per onorari, con gli accessori di legge.
La doglianza va disattesa a causa della sua genericità, in quanto il ricorrente si è limitato a negare assiomaticamente l’esattezza di quanto ha osservato la Corte d’appello circa il carattere autonomo dell’intervento di cui si tratta, senza formulare alcuna precisa e specifica contestazione relativamente all’argomento su cui la decisione sul punto è basata: la qualità di condomini di D.A.E. e Pa..Tr. li legittimava comunque ad agire per la salvaguardia dell’estetica dell’edificio, facendo valere un diritto proprio, non dipendente da quello della loro dante causa; né d’altra parte il processo era già estinto al momento dell’intervento, avvenuto non successivamente ma contestualmente alla rinuncia della società C. .
Con il primo motivo di ricorso si deduce che erroneamente la Corte d’appello ha escluso la necessità della trascrizione dell’atto introduttivo di questo giudizio, ai fini dell’opponibilità della relativa sentenza a F.T. , quale avente causa dell’originaria convenuta società M. Romana: secondo il ricorrente l’adempimento era indispensabile, poiché l’azione esercitata dall’attrice, contrariamente a quanto si è ritenuto con la sentenza impugnata, non consisteva in una denuncia di nuova opera, ma in una negatoria servitutis comportante effetti ripristinatori di natura reale.
La tesi non è fondata, poiché il generale divieto sancito dall’art. 1122 c.c. - di eseguire nelle porzioni di proprietà individuale opere che rechino danno alle parti comuni di un edificio condominiale - comporta una limitazione di fonte legale intrinseca alle singole unità immobiliari, assimilabile a una obbligazione propter rem. Ad essa corrisponde, dal lato attivo, una situazione giuridica soggettiva che non ha natura di diritto reale di godimento su cosa altrui, sicché non occorre che la domanda intesa ad ottenerne la tutela venga trascritta, ai fini indicati dall’art. 2653 c.c.: norma di cui quindi impropriamente il ricorrente ha denunciato la violazione o falsa applicazione, richiamando precedenti giurisprudenziali non pertinenti.
Con il quarto motivo di ricorso F..T. lamenta che il giudice a quo ha ingiustificatamente ritenuto che le opere edilizie compiute dalla società M. Romana fossero tali da comportare una menomazione del decoro architettonico del fabbricato in questione, peraltro compromesso anche da altre analoghe iniziative: menomazione da escludere anche in considerazione dell’avvenuto rilascio di una concessione comunale in sanatoria per i lavori di cui si tratta, la quale sarebbe stata negata se realmente l’edificio avesse avuto particolare pregio e fosse stato sensibilmente alterato.
Neppure questa censura può essere accolta. Si verte in tema di accertamenti di fatto e di apprezzamenti di merito, insindacabili in questa sede se non sotto il profilo dell’omissione, insufficienza o contraddittorietà della motivazione. Da tali vizi la sentenza impugnata è esente, poiché la Corte d’appello ha dato adeguatamente conto, in maniera esauriente e logicamente coerente, delle ragioni della decisione, rilevando: che “l’originario equilibrio delle linee architettoniche e degli spazi della costruzione, come concepito dal progettista (di sicura fama internazionale), risulta gravemente turbato dalla attività edificatoria realizzata nell’interpiano dell’edificio, praticamente riempito da strutture murarie rese abitative, con palese svilimento del quadro di insieme della facciata”; che gli altri abusi “risultano limitati - secondo lo stesso assunto del T. - alla eliminazione o introduzione di semplici elementi decorativi (griglia delle finestre; ringhiera sul lastrico di copertura; telaio metallico al vertice) che non riguardano l’edificio nel suo complesso”; che “le successive vicende amministrative hanno l’effetto di sanare gli illeciti amministrativi o penali, ma non incidono sui rapporti di vicinato né sul regime della comunione e dei conseguenti diritti dei singoli”. Le diverse e opposte valutazioni propugnate dal ricorrente non possono costituire idonea ragione di cassazione della sentenza impugnata, stanti i limiti propri del giudizio di legittimità.
Il ricorso viene pertanto rigettato, con conseguente condanna del ricorrente a rimborsare ai resistenti le spese del giudizio di cassazione, che si liquidano in 200,00 Euro, oltre a 3.500,00 Euro per onorari, con gli accessori di legge.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente a rimborsare ai resistenti le spese del giudizio di cassazione, liquidate in 200,00 Euro, oltre a 3.500,00 Euro per onorari, con gli accessori di legge.
Depositata in Cancelleria il 29.02.2012
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