Cassazione, 25 gennaio 2012, n. 1066 riduzione del prezzo appartamento non sufficientemente insonorizzato: sì alla valutazione equitativa
Acquistavano un appartamento, ma poco dopo scoprivano che non era sufficientemente insonorizzato. Pertanto, citavano in giudizio la società costruttrice chiedendo che fosse condannata ad apportare le necessarie modifiche o in subordine alla riduzione del prezzo e al risarcimento dei danni. Il Tribunale accoglieva la domanda di riduzione del prezzo e condannava la società convenuta alla restituzione del 20% del prezzo pattuito nell’atto di acquisto. Tale quantificazione veniva determinata dal giudice di merito attraverso una valutazione equitativa. La convenuta, deducendo che l’esistenza del vizio e la domanda estimatoria non giustificassero il ricorso alla valutazione equitativa della diminuzione del prezzo, proponeva dapprima appello e poi, in seguito al rigetto del gravame, ricorso in Cassazione.
Può il giudice, nel determinare la riduzione del prezzo, far ricorso all’equità? La Corte di Cassazione con la sentenza n. 1066, depositata il 25 gennaio 2012, rigettando il ricorso della società, ha dato risposta affermativa all’interrogativo. E’ evidente che, qualora non si riesca concretamente a dimostrare l’effettiva entità della diminuzione del valore del bene, l’applicazione di alcuni criteri presuntivi ed equitativi rappresenta l’unica soluzione possibile.
Nel caso di specie, l’unico modo che avrebbe fedelmente garantito una giusta rideterminazione del prezzo sarebbe stato quello di rimettere sul mercato l’immobile oggetto di compravendita al fine di analizzare le proposte di nuovi acquirenti. Essendo ciò impossibile, posto che gli attori intendevano trattenere il bene, del tutto logico e razionale si appalesa il criterio adottato dal giudice di merito, che ha preso come utile parametro di riferimento il costo degli eventuali lavori di messa a norma dell’immobile. Ha, quindi, equitativamente temperato questo costo, pervenendo all’individuazione del 20% del prezzo di acquisto, considerando: la destinazione abitativa del bene, la gravosità del difetto e l’incidenza dello stesso rispetto al godimento ordinario di un immobile siffatto.
Corte di Cassazione, Sezione Sesta Civile, sentenza del 25 gennaio 2012, n. 1066
Fatto e diritto
I signori G. B. e M. G., acquirenti di un immobile costruito dalla venditrice S. costruzioni S.p.A., agivano nel dicembre 2003 chiedendo che la convenuta fosse condannata ad apportare le modifiche necessarie per garantire i difetti dell’opera o in subordine alla riduzione del prezzo e al risarcimento dei danni.
Il tribunale di Torino accoglieva la domanda di riduzione del prezzo con riferimento alla insufficiente insonorizzazione dell’appartamento. Condannava pertanto la società costruttrice alla restituzione del 20% del prezzo dichiarato nell’atto di acquisto.
La Corte d’ appello l’8 ottobre 2009 rigettava il gravame, ritenendo provato l’insufficiente isolamento acustico dell’immobile.
Confermava l’esistenza del potere del giudice di merito di procedere a liquidazione equitativa delle riduzioni del prezzo.
La soccombente ha proposto ricorso per Cassazione, notificato il 30 dicembre 2009, resistito da controricorso degli intimati.
Il giudice relatore ha avviato la causa a decisione con il rito previsto per il procedimento in camera di consiglio.
L’unico complesso motivo denuncia vizi di motivazione e violazione e falsa applicazione degli artt. 1226 e 1492 c.c., nonché degli artt. 2697 c.c. e 115 c.p.c.
La censura deduce che l’esistenza del vizio e la domanda estimatoria non giustificano il ricorso alla valutazione equitativa della diminuzione del prezzo; che la Corte avrebbe dovuto accertare le ragioni per le quali era impossibile o estremamente difficile fornire la prova del minor valore di mercato dell’alloggio, vertendosi in un caso di mera “complessità” di tale accertamento.
Un secondo profilo è dedicato alla percentuale di riduzione applicata, considerata illogica e non sorretta da prova adeguata.
Il ricorso è manifestamente infondato.
La sentenza impugnata ha opportunamente preso le mosse da Cass. 13332/00, a mente della quale in materia di vendita e di minor prezzo è possibile il ricorso al criterio equitativo e al prudente apprezzamento del giudice.
La particolarità del caso in esame non evidenzia reali, concrete possibilità di dimostrare l’entità della diminuzione di valore del bene a causa dei difetti di costruzione. Significativamente neppure il ricorso è stato in grado di indicare quali fattori avrebbero potuto essere oggetto di prova e in qual modo.
Invero, nelle offerte immobiliari con i consueti canali commerciali non viene divulgata la esistenza dei difetti degli immobili, né la riduzione eventualmente accordata in relazione ad essi.
Una volta individuato il difetto, la correzione del prezzo è variabile in relazione a fattori peculiari di ogni singola contrattazione, quale l’interesse dell’aspirante acquirente di acquisire quell’immobile in funzione di ubicazione, esposizione, dimensioni, etc, il bisogno del venditore di realizzare il prezzo e quindi la disponibilità a sopportare maggiore o minore abbattimento di costi.
Il tribunale di Torino accoglieva la domanda di riduzione del prezzo con riferimento alla insufficiente insonorizzazione dell’appartamento. Condannava pertanto la società costruttrice alla restituzione del 20% del prezzo dichiarato nell’atto di acquisto.
La Corte d’ appello l’8 ottobre 2009 rigettava il gravame, ritenendo provato l’insufficiente isolamento acustico dell’immobile.
Confermava l’esistenza del potere del giudice di merito di procedere a liquidazione equitativa delle riduzioni del prezzo.
La soccombente ha proposto ricorso per Cassazione, notificato il 30 dicembre 2009, resistito da controricorso degli intimati.
Il giudice relatore ha avviato la causa a decisione con il rito previsto per il procedimento in camera di consiglio.
L’unico complesso motivo denuncia vizi di motivazione e violazione e falsa applicazione degli artt. 1226 e 1492 c.c., nonché degli artt. 2697 c.c. e 115 c.p.c.
La censura deduce che l’esistenza del vizio e la domanda estimatoria non giustificano il ricorso alla valutazione equitativa della diminuzione del prezzo; che la Corte avrebbe dovuto accertare le ragioni per le quali era impossibile o estremamente difficile fornire la prova del minor valore di mercato dell’alloggio, vertendosi in un caso di mera “complessità” di tale accertamento.
Un secondo profilo è dedicato alla percentuale di riduzione applicata, considerata illogica e non sorretta da prova adeguata.
Il ricorso è manifestamente infondato.
La sentenza impugnata ha opportunamente preso le mosse da Cass. 13332/00, a mente della quale in materia di vendita e di minor prezzo è possibile il ricorso al criterio equitativo e al prudente apprezzamento del giudice.
La particolarità del caso in esame non evidenzia reali, concrete possibilità di dimostrare l’entità della diminuzione di valore del bene a causa dei difetti di costruzione. Significativamente neppure il ricorso è stato in grado di indicare quali fattori avrebbero potuto essere oggetto di prova e in qual modo.
Invero, nelle offerte immobiliari con i consueti canali commerciali non viene divulgata la esistenza dei difetti degli immobili, né la riduzione eventualmente accordata in relazione ad essi.
Una volta individuato il difetto, la correzione del prezzo è variabile in relazione a fattori peculiari di ogni singola contrattazione, quale l’interesse dell’aspirante acquirente di acquisire quell’immobile in funzione di ubicazione, esposizione, dimensioni, etc, il bisogno del venditore di realizzare il prezzo e quindi la disponibilità a sopportare maggiore o minore abbattimento di costi.
Si potrebbe continuare, nell’indicazione di fattori aleatori, verificabili in concreto solo con un metodo impraticabile, cioè l’offerta in vendita proprio dell’immobile oggetto della controversia, che invece gli attori hanno inteso trattenere per sé, chiedendo solo la riduzione del prezzo.
Logico e razionale si rivela pertanto il criterio individuato dalla Corte di Torino, che ha preso come utile parametro di riferimento il costo degli eventuali lavori di messa a norma dell’immobile, opere che richiederebbero l’evacuazione dell’appartamento soprastante.
Ha quindi equitativamente temperato questo costo, pervenendo all’individuazione del 20% del prezzo di acquisto, in considerazione della destinazione abitativa del bene, della gravosità del difetto. Della sua incidenza rispetto al godimento ordinario di un immobile siffatto.
La decisione non viola pertanto una corretta linea interpretativa delle norme evocate.
La motivazione risulta immune da vizi logici tali da consentire al giudice di legittimità il sindacato richiesto, fermo restando che è precluso alla Corte sostituirsi al compito proprio del giudice di merito.
Il Collegio condivide e fa proprie le considerazioni qui riportate, già contenute nella relazione preliminare.
Non sono state svolte considerazioni critiche.
Discende da quanto esposto il rigetto del ricorso e la condanna alla refusione delle spese di lite liquidate in dispositivo.
Logico e razionale si rivela pertanto il criterio individuato dalla Corte di Torino, che ha preso come utile parametro di riferimento il costo degli eventuali lavori di messa a norma dell’immobile, opere che richiederebbero l’evacuazione dell’appartamento soprastante.
Ha quindi equitativamente temperato questo costo, pervenendo all’individuazione del 20% del prezzo di acquisto, in considerazione della destinazione abitativa del bene, della gravosità del difetto. Della sua incidenza rispetto al godimento ordinario di un immobile siffatto.
La decisione non viola pertanto una corretta linea interpretativa delle norme evocate.
La motivazione risulta immune da vizi logici tali da consentire al giudice di legittimità il sindacato richiesto, fermo restando che è precluso alla Corte sostituirsi al compito proprio del giudice di merito.
Il Collegio condivide e fa proprie le considerazioni qui riportate, già contenute nella relazione preliminare.
Non sono state svolte considerazioni critiche.
Discende da quanto esposto il rigetto del ricorso e la condanna alla refusione delle spese di lite liquidate in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso.
Condanna parte ricorrente alla refusione ai conto ricorrenti delle spese di lite, liquidate in euro 2.500 per onorari, 200 per esborsi, oltre accessori di legge.
Depositata in Cancelleria il 25.01.2012
Condanna parte ricorrente alla refusione ai conto ricorrenti delle spese di lite, liquidate in euro 2.500 per onorari, 200 per esborsi, oltre accessori di legge.
Depositata in Cancelleria il 25.01.2012
In senso conforme:
Cassazione Civile, sez. II, 06 ottobre 2000, n. 13332.
"La legge non impone particolari criteri da seguire per la determinazione della somma dovuta per riduzione di prezzo in relazione ai vizi della cosa venduta, ed il ricorso a criteri equitativi ed al prudente apprezzamento del giudice, ancorché non previsto espressamente dal legislatore nella disciplina normativa della vendita, è consentito in questa materia sia in conformità all’origine e alla tradizione storica dell’actio quanti minoris, sia in applicazione di un principio generale, di cui la disposizione contenuta nell’art. 1226 c.c. costituisce una particolare specificazione in tema di risarcimento del danno."
"La legge non impone particolari criteri da seguire per la determinazione della somma dovuta per riduzione di prezzo in relazione ai vizi della cosa venduta, ed il ricorso a criteri equitativi ed al prudente apprezzamento del giudice, ancorché non previsto espressamente dal legislatore nella disciplina normativa della vendita, è consentito in questa materia sia in conformità all’origine e alla tradizione storica dell’actio quanti minoris, sia in applicazione di un principio generale, di cui la disposizione contenuta nell’art. 1226 c.c. costituisce una particolare specificazione in tema di risarcimento del danno."
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