Contratto di locazione immobile da condonare: se il conduttore non può utilizzare l’immobile per l’uso pattuito sussiste inadempimento del locatore

La locatrice conveniva in giudizio i conduttori, esponendo di aver concesso in locazione agli stessi un immobile per il quale il Comune avrebbe dovuto approvare il condono edilizio e sul quale i convenuti avrebbero dovuto effettuare le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria necessarie a renderlo idoneo alla pattuita destinazione di scuola di danza. Nel dettaglio, il contratto prevedeva che i conduttori erano autorizzati ad eseguire le suddette opere sino ad un limite di spesa preventivato e che, in caso di mancato condono edilizio, la locazione si sarebbe sciolta e il locatore avrebbe restituito ai conduttori la differenza tra le somme spese e quella parte di esse “compensate con i canoni locatizi”. Per tali ragioni, la locatrice, assumendo che non erano stati corrisposti i canoni dal marzo all’ottobre del 1998, chiedeva la convalida dello sfratto intimato per morosità ed ordinarsi il rilascio dell’immobile locato.

I convenuti si opponevano alla convalida dello sfratto chiedendo in via riconvenzionale dichiararsi risolto il contratto per grave inadempimento della locatrice la quale: aveva concesso in godimento un immobile privo dei requisiti di legge per ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative; aveva pattuito la risoluzione del rapporto in caso di mancato condono edilizio; si era obbligata a restituire le somme spese non compensate con i canoni. I conduttori chiedevano, inoltre, la condanna della locatrice alla restituzione della somma di L. 60.000.000, ovvero di altra a titolo di indennità ex art. 1592 c.c. per i miglioramenti derivati all’immobile.

Il Tribunale rigettava la domanda principale e, accogliendo quella riconvenzionale, dichiarava la risoluzione del contratto per grave inadempimento della locatrice, con condanna della stessa al pagamento di una somma a titolo di indennità per i miglioramenti eseguiti dai conduttori.

La Corte d’Appello, investita del gravame della soccombente, rigettava l’impugnazione osservando che le parti erano a conoscenza che l’immobile doveva essere reso idoneo all’uso cui era destinato mediante l’esecuzione di lavori indispensabili; l’espresso riferimento in contratto alla necessità del condono, quale condizione per la ulteriore operatività del negozio, aveva indotto i conduttori a ritenere che l’approvazione del condono edilizio avrebbe consentito di destinare l’immobile a “scuola di danza e attività strettamente connesse”; la pratica di condono, avviata dalla locatrice anteriormente alla stipulazione della locazione, era stata, invece, diretta a rendere il capannone idoneo alla destinazione di “bocciodromo”; la mancata autorizzazione di condono era stata motivata dal comune per il fatto che le eseguite opere di ristrutturazione avevano variato la prevista destinazione d’uso; al momento della stipulazione della locazione la M. T. era del tutto consapevole che, quand’anche fosse stato approvato il condono richiesto (bocciodromo), ciò comunque non avrebbe consentito la pattuita destinazione d’uso di scuola di danza, il che comportava l’inadempimento grave della locatrice; non essendo, quindi nullo il contratto, la sopravvenuta sua risoluzione ex art. 1453 c.c., obbligava la locatrice ad indennizzare i conduttori ex art. 1592 c.c. nella misura indicata dal c.t.u. a titolo di miglioramenti.

Ma la locatrice ricorreva in Cassazione deducendo che dall’esame complessivo delle clausole contrattuali e dal comportamento delle parti, anche posteriore alla conclusione, emergeva in maniera inequivocabile che la locatrice nulla garantì e che la inidoneità all’uso pattuito non solo era ben nota ai conduttori, quanto dagli stessi espressamente accettata.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 3726 del 15 marzo 2012, rigettando il ricorso, ha rilevato che il giudice di appello ha correttamente ritenuto che la locatrice, attraverso il richiamo e la rilevanza data nel contratto al favorevole esito della pratica in corso di condono edilizio, aveva assicurato la destinazione dell’immobile “per uso scuola di danza”, laddove la pratica di condono edilizio atteneva invece ad un capannone con destinazione bocciodromo. Il richiesto condono per bocciodromo non sarebbe stato utile, se concesso, ad usare l’immobile come scuola di danza, destinazione pattizia, ed in relazione alla quale ai conduttori si era lasciato intendere che era stato richiesto il condono ad iniziativa della locatrice.

Si deve peraltro rilevare che in tema di locazione di bene immobile destinato ad uso diverso da abitazione, il locatore deve garantire non solo l’avvenuto rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso del bene immobile, ovvero la relativa abitabilità, ma, essendo obbligato a mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto, anche il loro persistere nel tempo. Ne consegue che, ove venga per qualsiasi motivo sospesa l’efficacia dei suddetti provvedimenti e il conduttore venga a trovarsi nell’impossibilità di utilizzare l’immobile per l’uso pattuito, sussiste inadempimento del locatore, che non può al riguardo addurre a giustificazione (e pretendere, conseguentemente, il pagamento dei canoni maturati nel periodo di inutilizzabilità dell’immobile) l’illegittimità del provvedimento di sospensione adottato dalla P. A..

Nel caso in esame la locatrice non ha garantito la destinazione dell’immobile a scuola di danza per cui il conduttore di è trovato nell’impossibilità di utilizzare l’immobile per l’uso pattuito. 

 

Il proprietario si introduce nell’immobile locato all’insaputa dell’inquilino e sposta alcuni oggetti? la condotta può essere penalmente rilevante!

Il proprietario si introduceva nell’appartamento locato,  all’insaputa dell’inquilino e, mentre quest’ultimo era assente, spostava alcuni oggetti al fine di consentire l’utilizzo dell’immobile a terze persone. Il GIP del Tribunale di Lecce dichiarava il non luogo a procedere nei confronti dell’uomo in ordine al reato di furto in abitazione ex art. 624 bis c.p., in quanto non v’era stato alcun impossessamento dei beni dell’inquilino, ma un mero spostamento degli stessi come risultava dimostrato da alcune fotografie depositate dall’imputato.

La Corte di Cassazione, con sentenza  n. 7321 del 24 febbraio 2012, accogliendo il ricorso del Procuratore della Repubblica, ha osservato come il GIP sia caduto in evidenti illogicità nel qualificare la vicenda come penalisticamente irrilevante, essendo evidente che in pendenza di un rapporto locativo il proprietario dell'immobile non può - nemmeno sotto il profilo penale - legittimamente introdursi nello stesso senza il consenso e all'insaputa dell'inquilino, offrendolo a terzi; ed essendo non meno evidente che per escludere l'evenienza del furto perpetrato da detto proprietario e avente a oggetto beni dell'inquilino custoditi nell'appartamento non possa in alcun modo bastare una foto di detti beni esibita al giudice dall'imputato. Ne discende, quindi, l’annullamento della sentenza con trasmissione degli atti al Tribunale di Lecce per l'ulteriore corso.

 

Cassazione, 6 marzo 2012, n. 3454 appartamento locato con infiltrazioni preesistenti? se il locatore non pone rimedio il contratto è risolto!

Stipulavano un contratto di locazione ad uso abitativo, con durata annuale e rinnovabile di anno in anno salvo disdetta. Sui muri dell’immobile oggetto del contratto, però, vi erano delle evidenti infiltrazioni d’acqua, non passate certo inosservate al conduttore. Tuttavia, la locatrice, proprio nel momento della stipula, assunse lo specifico obbligo di intervenire e provvedere alle necessarie riparazioni per la conservazione della cosa all'uso convenuto. Riparazioni, nemmeno a dirlo, mai effettuate.

Il Tribunale di Genova, dopo un tortuoso iter processuale, dichiarava la risoluzione del contratto di locazione ex art. 1453 c.c. per grave inadempimento della locatrice, con condanna dell’erede della stessa al risarcimento dei danni pari all’importo relativo al terzo trimestre dei canoni di locazione dovuti dal conduttore. Ma l’erede della locatrice non si arrendeva e ricorreva in Cassazione.

La Corte di Cassazione, con la sentenza del 6 marzo 2012, n. 3454, rigettando il ricorso, ha rilevato che l'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 c.c. , riguarda, sia la parte dell' immobile di esclusiva proprietà del locatore, sia le parti comuni dell'edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quello, a suo carico, di riparazione e manutenzione dell'immobile locato.

Cassazione, 8 febbraio 2012, n. 1761 ristruttura l’immobile in locazione senza il consenso del locatore? il contratto è risolto!

Il conduttore effettuava lavori di ristrutturazione di notevole rilievo dell’immobile senza il consenso del locatore. Il Tribunale prima, e la Corte d’Appello poi, dichiaravano risolto il contatto di locazione per inadempimento colpevole del conduttore.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1761, depositata l’8 febbraio 2012, respingendo il ricorso del conduttore, ha ritenuto esente da censure il decisum dei giudici di merito, posto che l’assenza del consenso tacito per l’effettuazione dei lavori, causa dell’inadempimento, è stata correttamente desunta dal comportamento tenuto dal locatore, il quale si rivolse al legale di fiducia per contestare per iscritto l’intrapresa ristrutturazione e poi diede incarico al proprio tecnico fiduciario di redigere una perizia sui lavori effettuati. Comportamenti, questi, certamente sintomatici di una mancata prestazione del consenso.

 

Corte di Cassazione, 17 gennaio 2012, n. 550 locazione e restituzione della cosa locata: basta la consegna delle chiavi dell'immobile?

L’art. 1590 del codice civile impone al conduttore l’obbligo di restituire l’immobile avuto in godimento al locatore. Ma quando tale obbligazione può ritenersi adempiuta? è sufficiente la consegna delle chiavi nelle mani del locatore o, viceversa, è necessaria la redazione del verbale di rilascio?

A scioglier ogni dubbio ci ha pensato la Terza Sezione della Suprema Corte di Cassazione che, con la sentenza n. 550, depositata il 17 gennaio 2012, ponendosi in continuità con un indirizzo giurisprudenziale ormai consolidato (cfr. ex multis Cass., sez. III, 24 marzo 2004, n. 1513), ha sancito che l’obbligazione di restituzione deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell’immobile o con la incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale.

Corte di Cassazione, 17 gennaio 2012, n. 549 recesso contratto di locazione: il conduttore deve specificare i gravi motivi

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 549, depositata il 17 gennaio, torna ad occuparsi delle modalità del recesso dal contratto di locazione.

La Legge n. 392 del 1978, all’art. 27, comma 8, prevede che il conduttore, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, qualora ricorrano gravi motivi, possa recedere in qualsiasi momento dal contratto di locazione con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata o altra modalità equipollente.

Trattandosi di un “recesso titolato” il conduttore ha l’onere di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso. E tanto basta per poter recedere dal contratto di locazione, in quanto, qualora sorgano delle contestazioni sulla legittimità o la fondatezza dei motivi di recesso, queste dovranno necessariamente essere sviscerate in un separato giudizio di merito.

Pertanto, ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso riconosciuto al conduttore, è sufficiente che egli manifesti al locatore i motivi per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l'onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova perché queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore.

Applicando i suddetti principi, la Corte di Cassazione, nella sentenza n. 549/2012 ha rigettato il ricorso presentato dal conduttore, il quale, nella dichiarazione ex art. 27, comma 8, della L. n. 392 del 1978, non aveva comunicato con precisione i gravi motivi di recesso, limitandosi a far generico riferimento all’andamento del mercato. Tale difetto, secondo la Corte, finisce per travolgere l’efficacia stessa della dichiarazione che, pertanto, non può assolvere la sua funzione cui è destinata e non legittima il conduttore a poter recedere dal contratto.