Cassazione, 6 marzo 2012, n. 3477 inadempimento contratto preliminare e diffida ad adempiere

L’acquirente conveniva in giudizio i promissari venditori deducendo di aver stipulato con i medesimi un contratto preliminare con il quale gli era stato promesso in vendita un appartamento sito in Torino; di aver versato, in due riprese, una somma a titolo di caparra confirmatoria; di avere, a causa di gravi problemi di salute della propria moglie, ripetutamente chiesto ai venditori di posticipare il termine stabilito per la stipulazione dell’atto definitivo; che i venditori gli avevano inviato una diffida ad adempiere prorogando di ulteriori quindici giorni il suddetto termine; di aver informalmente contattato le controparti chiedendo di considerare le sue particolari esigenze familiari e dichiarando la sua disponibilità a concordare altra data per la stipula del definitivo; che aveva comunicato, infine, tale data con raccomandata; che i venditori non volevano più dar corso al rogito ed intendevano trattenersi la caparra a suo tempo ricevuta; che i convenuti in effetti avevano successivamente messo in vendita e ceduto l’immobile.

Tanto premesso, l’acquirente/attore formulava in via principale domanda ex art. 2932 c.c. per l’esecuzione in forma specifica del preliminare, previa declaratoria d’illegittimità della diffida ad adempiere e del conseguente inadempimento di controparte; in via subordinata, chiedeva la condanna dei convenuti al pagamento del doppio della caparra in esecuzione del recesso dichiarato da esso attore.

I convenuti, viceversa, chiedevano il rigetto della domanda attorea facendo presente che non corrispondeva al vero che l’attore aveva loro manifestato i problemi relativi alla salute della moglie, chiedendo di posticipare la data del rogito; precisavano, inoltre, che, perdurando il totale disinteresse da parte dell’acquirente, l’immobile promesso in vendita era stato successivamente ceduto a terzi; i convenuti chiedevano dunque che fosse accertata la legittimità del loro recesso e dichiarato il loro diritto a trattenersi la caparra.

Il Tribunale, all’esito del giudizio, ritenendo ingiustificato l’inadempimento dell’acquirente, per cui doveva ritenersi legittima la diffida ad adempiere, rigettava tutte le domande attoree e accertava il diritto dei convenuti a trattenere la caparra confirmatoria, con condanna del promissario acquirente al pagamento delle spese processuali.

La Corte d’Appello, investita del gravame del soccombente, ribaltando la precedente decisione, dichiarava la risoluzione del contratto preliminare de quo per inadempimento dei promissari venditori e, per l’effetto, li condannava a restituire all’acquirente la caparra confirmatoria ricevuta, oltre il pagamento del 60% delle spese processuali di entrambi i gradi del giudizio! Nel dettaglio, la Corte Territoriale riteneva non essenziale il termine per la stipula contenuto nel preliminare e non legittima la diffida ad adempiere formulata dai venditori, ritenuta inidonea a risolvere il preliminare stesso. D’altronde, questi ultimi, secondo la Corte, dovevano ritenersi garantiti per avere incassato la caparra ed avevano successivamente venduto l’immobile in oggetto per un prezzo superiore a quello in precedenza concordato.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 3477 del 6 marzo 2012, accogliendo il ricorso dei promissari venditori, ha innanzitutto rilevato che la diffida ad adempiere era assolutamente legittima in quanto l’unico onere che, ai sensi dell’art. 1454 c.c., grava sulla parte intimante è quello di fissare un termine entro il quale l’altra parte deve adempiere alla propria prestazione, pena la risoluzione ope legis del contratto, poiché la ratio della norma citata è quella di fissare con chiarezza la posizione delle parti rispetto all’esecuzione dei negozio, merce un formale avvertimento alla parte diffidata che l’intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo nell’adempimento.

Di conseguenza, mancando qualsiasi riscontro alla diffida, non v’è dubbio che i venditori allo scadere del termine stabilito avrebbero potuto legittimamente ritenere risolto di diritto il contratto preliminare in questione ed affidare nuovamente all’agenzia l’incarico di vendita dell’immobile.

Agevolazione prima casa: la stima dell’Ufficio Tecnico Erariale non è un atto pubblico, ma mera perizia di parte!

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 5027 del 28 marzo 2012, risolvendo una controversia sorta tra Agenzia delle Entrate e contribuente concernente la revoca dell’agevolazione fiscale sull’acquisto della prima casa, ha ribadito che la stima dell’Ufficio Tecnico Erariale, redatta per conto dell’Agenzia dell Territorio non ha natura di atto pubblico, ma, al contrario, ha il valore di una mera perizia di parte, come tale liberamente valutabile dal giudice unitamente a tutti gli altri elementi di prova acquisti nel giudizio.

Caparra confirmatoria: domanda di risoluzione e in subordine recesso? c’è abuso del processo!

Il promissario acquirente conveniva in giudizio la società di costruzioni, deducendo di avere stipulato con essa un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di un immobile sito in Roma; di aver versato la somma di 50.000,00 euro a titolo di caparra confirmatoria e in acconto del maggior prezzo pattuito; che per l’inadempienza della convenuta non era stato possibile stipulare l’atto definitivo; chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare con la condanna della stessa convenuta al risarcimento dei danni, oltre al pagamento della provvigione pagata al mediatore, il tutto con interessi e rivalutazione monetaria.

La società convenuta formulava, a sua volta, domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto, ma per inadempimento dell’attore. Tuttavia, con la prima memoria ex art. 183, 6°comma, c.p.c., l’attore/promissario acquirente proponeva, in via subordinata, domanda di recesso, chiedendo il pagamento del doppio della caparra già versata.

Il Tribunale, accertato il grave inadempimento della società venditrice, dichiarava la legittimità del recesso dell’acquirente, condannando la convenuta al pagamento del doppio della caparra versata, con gli interessi legali. Il Tribunale, in particolare, riteneva non provata la domanda di risoluzione in ordine al quantum non essendo stata fornita la prova del danno subito, ma accoglieva, come detto, la subordinata istanza di recesso, avente ad oggetto soltanto il pagamento del doppio della caparra.

La società soccombente proponeva appello chiedendo fosse dichiarata l’inammissibilità della domanda di recesso formulata dall’attore in forma subordinata alla domanda principale di risoluzione del contratto, ovvero riformare la sentenza impugnata dichiarando accolta la domanda principale dell’attrice, con ogni conseguenza rispetto alla restituzione della caparra ed alla quantificazione dei danni.

All’esito del giudizio, la Corte d’Appello adita accoglieva in parte il gravame e, in parziale riforma della sentenza impugnata, dichiarava risolto il preliminare per inadempimento della promittente venditrice, che dichiarava tenuta alla restituzione in favore del promissario acquirente della somma ricevuta a titolo di caparra, in mancanza di prova di danni ulteriori.

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 3474 del 6 marzo 2012, investita del ricorso proposto dal promissario acquirente, ha innanzitutto ricordato che, conformemente all’insegnamento della sentenza delle Sezioni Unite n. 553 del 14 gennaio 2009 : “In tema di contratti cui acceda la consegna di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, qualora il contraente non inadempiente abbia agito per la risoluzione (giudiziale o di diritto) ed il risarcimento del danno, costituisce domanda nuova, inammissibile in appello, quella volta ad ottenere la declaratoria dell’intervenuto recesso con ritenzione della caparra (o pagamento del doppio), avuto riguardo - oltre che alla disomogeneità esistente tra la domanda di risoluzione giudiziale e quella di recesso ed all’irrinunciabilità dell’effetto conseguente alla risoluzione di diritto - all’incompatibilità strutturale e funzionale tra la ritenzione della caparra e la domanda di risarcimento: la funzione della caparra, consistendo in una liquidazione anticipata e convenzionale del danno volta ad evitare l’instaurazione di un giudizio contenzioso, risulterebbe infatti frustrata se alla parte che abbia preferito affrontare gli oneri connessi all’azione risarcitoria per ottenere un ristoro patrimoniale più cospicuo fosse consentito - in contrasto con il principio costituzionale del giusto processo, che vieta qualsiasi forma di abuso processuale - di modificare la propria strategia difensiva, quando i risultati non corrispondano alle sue aspettative.”

Trasponendo tali approdi al caso di specie, la Cassazione ha rigettato il ricorso, e ciò in quanto non v’è dubbio che il promissario acquirente non potesse chiedere la risoluzione del contratto per poi trasformarla, all’occorrenza, in domanda di recesso (nel caso in cui i pretesi danni fossero stati inferiori al doppio della caparra). Diversamente operando si consentirebbe, secondo il Collegio, una forma di abuso processuale che proprio l’art. 1385 c.c. mira a prevenire!

 

Cassazione, 23 gennaio 2012, n. 870 inadempimento contratto preliminare e risarcimento danni: profili problematici

La sentenza della Corte di Cassazione n. 870, del 23 gennaio 2012, consente di analizzare numerose problematiche legate all’inadempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare.

Vediamo il caso. I promissari acquirenti agivano in giudizio nei confronti dei venditori (questi ultimi in proprio e quali genitori esercenti la potestà sul minore, proprietaria di una quota dell’immobile), al fine di ottenere il trasferimento, ai sensi dell'art. 2932 c.c., dell'appartamento loro promesso in vendita e il risarcimento dei danni derivanti dal ritardo con cui avrebbero conseguito il bene. Sempre gli acquirenti, a seguito della riconvenzionale di risoluzione avanzata dai convenuti, chiedevano in via subordinata la risoluzione del contratto preliminare e il risarcimento dei danni, facendoli consistere negli oneri straordinari che avevano corrisposto al condominio nel periodo in cui avevano abitato nell'appartamento. All’esito del giudizio, Il Tribunale pronunciava la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento dei venditori, e li condannava alla restituzione del prezzo pattuito nonché al risarcimento dei danni; respingeva, invece, le altre domande avanzate dalle parti, anche in via riconvenzionale.

La Corte d’Appello, investita del gravame proposto promissari venditori, riduceva l’importo del risarcimento e riconosceva agli stessi una somma a titolo di corrispettivo per il godimento dell'immobile, per il periodo in cui i promissari acquirenti ne avevano avuto la disponibilità.

Come in una partita a scacchi, dapprima ricorrevano in Cassazione gli acquirenti in base a quattro motivi, e poi si costituivano, con controricorso, i promissari venditori in via incidentale. La Corte di Cassazione, entrando nel merito della vicenda, ha innanzitutto osservato che, nell'ipotesi di contratto preliminare nel quale promittenti venditori siano, in comune fra loro, la figlia minore e i suoi genitori, è addebitabile a questi ultimi la mancata stipulazione del contratto definitivo, qualora gli stessi non provvedano a richiedere, per la minore, la necessaria autorizzazione del giudice tutelare.

Ciò detto, la Corte si occupa di altro interessante problema. Ed invero, annullando la sentenza nella parte in cui aveva accolto la domanda di risarcimento danni conseguenziale a quella di risoluzione contrattuale, proposta dall'attore in sostituzione di quella originaria di adempimento, nel presupposto che “una generica domanda di risarcimento era già contenuta nell'atto introduttivo”, la Corte di Cassazione, ha osservato che nell'ipotesi di contratto preliminare, l'attore che abbia agito ai sensi dell'art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento dell'immobile e il risarcimento dei danni derivanti dal ritardo nella consegna del bene, ben può nel corso successivo del giudizio, richiedere ex art. 1453 c.c., in luogo dell'adempimento, la risoluzione del contratto  preliminare; restando, invece, inammissibile la domanda ulteriore di risarcimento che abbia causa petendi e petitum diversi da quella originaria. In particolare, secondo il Collegio: "La deroga al divieto di mutatio libelli sancito dalla norma citata, non si estende infatti alle domande di risarcimento consequenziali, rispettivamente, a quelle di adempimento e di risoluzione"  

Cassazione, 25 gennaio 2012, n. 1066 riduzione del prezzo appartamento non sufficientemente insonorizzato: sì alla valutazione equitativa

Acquistavano un appartamento, ma poco dopo scoprivano che non era sufficientemente insonorizzato. Pertanto, citavano in giudizio la società costruttrice chiedendo che fosse condannata ad apportare le necessarie modifiche o in subordine alla riduzione del prezzo e al risarcimento dei danni. Il Tribunale accoglieva la domanda di riduzione del prezzo e condannava la società convenuta alla restituzione del 20% del prezzo pattuito nell’atto di acquisto. Tale quantificazione veniva determinata dal giudice di merito attraverso una valutazione equitativa. La convenuta, deducendo che l’esistenza del vizio e la domanda estimatoria non giustificassero il ricorso alla valutazione equitativa della diminuzione del prezzo, proponeva dapprima appello e poi, in seguito al rigetto del gravame, ricorso in Cassazione.

Può il giudice, nel determinare la riduzione del prezzo, far ricorso all’equità? La Corte di Cassazione con la sentenza n. 1066, depositata il 25 gennaio 2012, rigettando il ricorso della società, ha dato risposta affermativa all’interrogativo. E’ evidente che, qualora non si riesca concretamente a dimostrare l’effettiva entità della diminuzione del valore del bene, l’applicazione di alcuni criteri presuntivi ed equitativi rappresenta l’unica soluzione possibile.

Nel caso di specie, l’unico modo che avrebbe fedelmente garantito una giusta rideterminazione del prezzo sarebbe stato quello di rimettere sul mercato l’immobile oggetto di compravendita al fine di analizzare le proposte di nuovi acquirenti. Essendo ciò impossibile, posto che gli attori intendevano trattenere il bene, del tutto logico e razionale si appalesa il criterio adottato dal giudice di merito, che ha preso come utile parametro di riferimento il costo degli eventuali lavori di messa a norma dell’immobile. Ha, quindi, equitativamente temperato questo costo, pervenendo all’individuazione del 20% del prezzo di acquisto, considerando: la destinazione abitativa del bene, la gravosità del difetto e l’incidenza dello stesso rispetto al godimento ordinario di un immobile siffatto. 

Cassazione, 30 gennaio 2012, n.1302 la madre commissiona dei lavori di ristrutturazione, poi intesta l’immobile alle figlie. Chi paga?

La madre commissiona dei lavori di ristrutturazione di un immobile di sua propria proprietà, successivamente lo intesta alle figlie minorenni. Chi deve pagare l'opera? La risposta è fornita dalla Corte di Cassazione che, con la sentenza n. 1302 del 30 gennaio 2012, rigettando il ricorso dei prestatori d’opera volto ad ottenere la condanna al pagamento dei lavori in capo alle figlie (nel frattempo divenute maggiorenni), ha affermato la non estendibilità alle stesse degli effetti del contratto stipulato dal genitore.

Secondo l’art. 1388 c.c. (contratto concluso dal rappresentante), congiuntamente letto con l’ art. 320 c.c. (Rappresentanza e amministrazione), il contratto stipulato dall’esercente la rappresentanza legale dei minori produce esclusivi effetti nella sfera giuridico-patrimoniale dei rappresentati e non anche in quella del rappresentante. Ciò presuppone, quindi, che il genitore abbia agito in qualità di rappresentante legale.

Tuttavia, ciò non può dirsi avvenuto nel caso in oggetto posto che, in entrambi i gradi di giudizio, la madre era stata riconosciuta come obbligata in proprio, non quale rappresentante della prole.

Corte di Cassazione, sentenza del 16 gennaio 2012, n. 444 vendita di cose da trasportare: il termine per denunciare i vizi della cosa decorre dal giorno della consegna della merce

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 444, depositata in data 16 gennaio 2012, ha ribadito che, nella disciplina della vendita di cose da trasportare dettata dall’art. 1511 del codice civile, il termine per la denunzia dei vizi della cosa è di otto giorni e decorre dalla consegna della merce non già, come previsto dall'art. 1495 c.c., dalla scoperta del vizio. L’acquirente, pertanto, ha l’onere di esaminare la cosa acquistata per rilevare eventuali vizi e denunciarli nei termini.

Ciò premesso, veniamo al caso. La M.C.S., acquistava delle lastre di marmo. Al momento del montaggio, tre risultavano lesionate, pur se parzialmente riparate dal venditore prima della consegna. La compratrice rifiutava, pertanto, di corrispondere il prezzo residuo alla società fornitrice. Quest’ultima otteneva decreto ingiuntivo, avverso il quale proponeva opposizione la M.C.S., chiedendo la risoluzione (parziale o, in subordine, totale) del negozio, nonché la refusione delle spese e il risarcimento del danno. Il Tribunale di Roma, però, rigettava l’opposizione ritenendo tardiva la denunzia dei vizi. La Corte d’Appello, non condividendo le censure dell’appellante in merito all’occultamento e alla non visibilità dei vizi, rigettava altresì  l’impugnazione

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La Corte di Cassazione, investita della questione, dopo aver ricondotto il caso alla disciplina della vendita di cose mobili da consegnare al compratore in luogo diverso da quello dell'acquisto, prevista dall’art. 1511 c.c., ha ritenuto, nel merito, non sussistente una condotta del venditore diretta all'occultamento delle fratture, che avrebbe reso inapplicabile l'onere di osservare il termine di otto giorni per la denunzia. Secondo la Corte: “l'opera di riparazione non implica necessariamente una maliziosa condotta decipiente in ordine all'esistenza del vizio le volte in cui la stessa, obiettivamente, abbia posto rimedio allo stesso — come accertato nella fattispecie -, atteso che la finalità della riparazione non è quella di nascondere il vizio bensì di eliminarlo”.